Staatlich zugewiesene Unternehmen
Der Kongress schuf die aktionärseigenen Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac, um Stabilität und Liquidität auf den Hypothekenmärkten zu gewährleisten. Sie kaufen Wohnungsbaudarlehen und bündeln sie dann zu Wertpapieren, die durch Hypotheken gesichert sind und von Investoren erworben werden können. Die Bundesregierung stellt ihnen Kapitalhilfen und Zusicherungen zur Verfügung, dass die Hypothekenzahlungen im Falle eines Ausfalls bei diesen Investitionen geleistet werden. Dies senkt die Kosten für Hypotheken sowohl für Mieter als auch für Hausbesitzer.
Was ist eine GSE?
Ein privatwirtschaftliches Unternehmen, das eine gesetzliche Charta erhalten hat und staatliche Finanzdienstleistungen für den Wohnungs- und Immobilienmarkt anbietet, wird als staatlich geförderte Einrichtung (GSE) bezeichnet. GSEs wie Freddie Mac und Fannie Mae kaufen Hypothekendarlehen auf dem Sekundärmarkt, was die Kreditvergabe erhöht und die Kreditkosten für Hauskäufer senkt. Sie geben auch Agenturanleihen heraus, die kurzfristige und langfristige Wertpapiere sind, die durch Hypotheken gesichert sind. Um die Subprime-Hypothekenkrise von 2008 zu überstehen, gewährte die Regierung Fannie Mae und Freddie Mac erhebliche Rettungspakete. Die Unternehmen wurden mit dem Ziel gegründet, bestimmte Wirtschaftssektoren wie erschwinglichen Mietwohnungsbau und Wohneigentum zu stärken sowie Liquidität auf den Hypothekenmärkten bereitzustellen. Trotz ihrer bedeutenden Beiträge zu den Kredit- und Wohnungssektoren sind sie jedoch nicht ohne Kontroversen.
Wie funktionieren GSEs?
Hypothekenbesicherte Wertpapiere werden von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) Investoren angeboten, nachdem sie Hypothekendarlehen von Kreditgebern erworben und diese zu Pools zusammengefasst haben. Kreditgeber können Kredite auf der Grundlage der Einnahmen aus dem Verkauf von Anleihen vergeben. Freddie Mac und Fannie Mae sind die beiden größten GSEs. Da sie Verbrauchern ermöglichen, Häuser mit höheren Gehältern oder schlechteren Bonitätsbewertungen zu kaufen, tragen diese Hypotheken zum anhaltenden Wachstum des Wohnungsmarktes bei. Es gibt jedoch auch andere Möglichkeiten, wie ein Käufer für ein Darlehen qualifiziert werden kann. Ein weiterer Weg zum Wohneigentum führt über die aktuellen Qualifikationssysteme, die es Haushaltsmitgliedern, die nicht im Hypothekendarlehen stehen, ermöglichen, zur Schuldentilgung einer Person beizutragen. Makler-Händler sind die Verkäufer dieser Agency-Anleihen, deren Laufzeiten von weniger als einem Jahr bis zu dreißig Jahren reichen. In der Regel wird die Zinszahlung dieser Wertpapiere besteuert. Staatliche und kommunale Steuern gelten jedoch für die Mehrheit der Agency-Anleihen nicht.
Welche Vorteile bieten GSEs?
Kreditgeber verfügen über ein Sicherheitsnetz dank der Sicherheit und Garantie, die staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) bei Fremdkrediten bieten können. Dadurch sind sie in der Lage, Geld zu günstigeren Zinssätzen zu verleihen, als sie es sonst könnten, was Hypotheken für die meisten Hausbesitzer erschwinglich hält. Darüber hinaus können Fannie und Freddie aufgrund ihrer impliziten Unterstützung durch die Bundesregierung zu einem relativ geringen Aufschlag gegenüber US-Staatsanleihen auf den offenen Kapitalmärkten Kredite aufnehmen. Dies senkt die Kapitalkosten dieser Unternehmen und ermöglicht es ihnen, größere Kredite zu vergeben und mehr Vermögenswerte zu erwerben. Der Kongress hat weitere GSEs für andere Wirtschaftssektoren eingerichtet, darunter für Studentendarlehen und die Landwirtschaft, obwohl viele Menschen GSEs nur mit dem Wohnungsmarkt in Verbindung bringen. Derzeit konzentrieren sich zwei GSEs auf das Agrarwesen: die Farm Credit System Corporation und Sallie Mae. Andererseits könnten Kreditnehmer Zugang zu günstigeren Wohnoptionen erhalten, wenn der Kongress beschließt, GSEs auf andere Segmente des Hypothekenmarktes auszuweiten, wie beispielsweise die Kreditvergabe für Mobilheime.
Welche Gefahren bringt die Nutzung eines GSE mit sich?
Durch die Erhöhung des Kapitalflusses in die Märkte für hypothekenbesicherte Wertpapiere und andere Wohnimmobilienfinanzierungsprodukte unterstützen die GSEs die Wirtschaft. Ihre Aktivitäten sind jedoch nicht ohne Risiken. Ihr Wettbewerbsvorteil gegenüber privaten Unternehmen resultiert aus der impliziten Zusage der Bundesregierung, sie im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs zu unterstützen. Darüber hinaus können sie auf den offenen Kapitalmärkten zu Zinssätzen leihen, die geringfügig höher sind als die des Finanzministeriums und niedriger als die anderer privater Akteure auf dem Hypothekenmarkt, und zwar aufgrund der Wahrnehmung staatlicher Unterstützung. Dies bietet ihnen eine erhebliche Subvention. Die GSEs sollten ihre Portfolios nahezu vollständig auf Hypotheken oder hypothekenbesicherte Wertpapiere konzentrieren, die bezahlbaren Wohnraum fördern, um diese Bedenken zu mildern. Die Öffentlichkeit würde am meisten von einer solchen Konzentration profitieren. Zudem würde dies dazu beitragen, den öffentlichen Zweck der Unternehmen zu definieren, der derzeit durch ihre identischen Anlageportfolios verdeckt wird. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten die Unternehmen stärker mit Community Development Finance Institutions (CDFIs), die über umfangreiches Wissen über regionale Wohnungsmärkte verfügen, sowie mit Organisationen zusammenarbeiten, die sich auf die Erhaltung bestehenden bezahlbaren Wohnraums konzentrieren.
